Mô hình chung cư « thô » – Mathilde Tuyết Trần, France 2017

Chung cư là hình thức nhà ở tập thể có sở hữu riêng hay chỉ đi thuê để ở được chọn để giải quyết vấn đề nhà ở cho đa số dân chúng trong các thành phố lớn trong các phương án thiết kế đô thị và giữ gìn an ninh công cộng. Vì thế chung cư mang tính chất bình dân, thậm chí tạp nhạp đủ mọi thành phần, trên một diện tích đất đai tương đối nhỏ cư ngụ rất nhiều người, thường trở thành những điểm nóng, những vấn đề an ninh, xã hội.

Ở khắp châu Âu, người nghèo, người thu nhập thấp đến trung bình, thành phần xã hội, mới ở chung cư, còn thành phần có nhà ở riêng biệt, có đất là người giầu có hay có của của cha mẹ để lại. Ở Việt Nam hiện tại mọc lên như nấm những nhà cao tầng, từ 25 tầng, 50 tầng cho đến hơn 100 tầng gọi là chung cư cao cấp, ở những nơi đắt địa để cho thuê hay bán, có sổ hồng sổ đỏ. Một số người Việt Nam lại thích ở chung cư, vì nó được so sánh với những khách sạn bốn sao, năm sao, có người bảo vệ gìn giữ an ninh, và vì vị thế đất đai hấp dẫn, ưu đãi của nó. Những căn nhà chung cư cao tầng đứng riêng lẻ hay đứng cả cụm cao ngất ngưởng dọc bờ sông Sài Gòn, ở quận 2, quận 7… đang làm thay đổi nhiều bộ mặt thành phố.

Mua nhà chung cư cũng có nhiều giá tùy người mua lúc nào, giai đoạn nào của công trình xây cất chung cư. Mua lúc chủ đầu tư mới khởi công xây dựng thì rẻ nhất vì chủ đầu tư cần huy động vốn, nhưng có cái bất lợi là nếu rủi ro dự án đó không được hình thành thì cơ nguy mất trắng tiền có thể sẽ xảy ra. Mức lừa đảo rừng rú trong lãnh vực bất động sản là khôn lường và họ không hề chùn chân..

Mua căn hộ thô của chủ đầu tư rồi người mua làm tiếp phần hoàn thiện ở Việt Nam, nghe thì hấp dẫn, tưởng dễ làm theo ý cá nhân nhưng trên thực tế thì tương đối khó khăn. Căn hộ thô là căn hộ chỉ mới xây dựng lên được nửa chừng, các vách bằng bê tông trần, sàn bê tông trần, trần nhà cũng bằng bê tông xám xịt với những đường ống thoát nước, ống điện và hệ thống báo cháy, không có cửa trong, trần truồng. Người mua căn hộ thô phải tự mình làm tiếp công việc xây dựng cho đến tình trạng gọi là « hoàn thiện » 100%.

Vấn đề đặt ra ở đây là những chủ sở hữu căn hộ thô có biết tôn trọng, bảo vệ và gìn giữ tài sản chung lẫn nhau và cả tòa nhà khi làm hoàn thiện phần sở hữu của mình hay không ?!

Việt Nam là một trong những nước được xếp hạng động đất trung bình, những dấu hiệu có động đất là các suổi nước nóng, các di tích động đất đã có (Ghềnh đá đĩa ở Tuy Hòa) và những cuộc động đất đã xảy ra. Các tòa nhà chung cư mới xây chắc hẳn phải được xây dựng chống động đất. Nhưng còn tủy mức độ động đất mà các chung cư cao tầng sụp đổ hoàn toàn hay chỉ một phần, các vết nứt gây ra bởi các căn hộ có sẵn tạo điều kiện cho mức độ sụp đổ của cả tòa nhà chung cư. Ở Việt Nam, dân chúng lại ít nghĩ đến các vấn đề thuộc diện kỹ thuật, khi mua nhà/căn hộ người ta thường thích lãng mạn, gần sông nước, thích tiện dụng, gần chợ, gần trường, gần chỗ làm…, khác hẳn với người châu Âu rất chú trọng về kỹ thuật để phòng ngừa tai nạn và vì vấn đề bảo hiểm, họ đặt vấn đề an toàn trong chung cư lên hàng đầu.

Căn hộ thô khác biệt với nhà thô, nhà trên mặt đất của mình thì muốn đục đẽo làm gì thì tùy ý gia chủ, ở chỗ chung cư là tài sản chung mà mọi dân cư ở trong đó phải giữ gìn. Sàn nhà này là trần của nhà dưới, tường nhà này là tường chung của mọi người. Các đại gia mua căn hộ chung cư thích hoàn thiện theo ý mình, thay đổi một phần hay đảo lộn toàn bộ thiết kế đã do chủ đầu tư quy hoạch khi xây dưng chung cư. Điều này sẽ không có gì đáng nói nếu các đại gia đều biết bổn phận bảo vệ tòa nhà chung cư của mình.

Đục sàn để “đi” đường giây điện âm sàn âm tường trong một chung cư tại TPHCM

Khó khăn thứ nhất là phải tìm một công ty làm hoàn thiện tương đối nghiêm túc để bàn giao chìa khóa nhà thực hiện công việc xây dựng.  Có những đại gia tham rẻ, tham mau, ký hợp đồng với những « công ty » ba trợn, mọc lên theo thời vụ, và những công ty ba trợn này huy động những công nhân « rẻ », không có tay nghề, thiếu nhiều hiểu biết…cứ có cái máy đục trong tay là họ đục.  Một chung cư có cả đến 700, 800 gia chủ, thì bảo làm sao mà không có những đại gia phá hoại chung cư bằng công việc hoàn thiện căn hộ của mình. Những vết nứt do các việc đục đẽo sàn, đục đẽo tường do họ gây ra có ảnh hưởng lâu dài đến cơ sở vật chất của tòa nhà chung.

Tương đối là bởi vì thể nào đi nữa, gia chủ tương lai, được gọi là « khách hàng » , phải trả giá đắt theo nghĩa đen và nghĩa bóng phần hoàn thiện trong căn nhà của mình. Một cái nệm lò xo Đại Hàn giá mua lẻ chỉ có 4 triệu, hay 5 triệu đồng đặt theo kích thước, được công ty hoàn thiện đội giá lên thành 13 triệu 500 ngàn đồng! Đó chỉ là một thí dụ. Một hợp đồng hoàn thiện gồm có cả trăm hạng mục, từ trần, sàn, tường cho đến tủ, giường, bàn, ghế.

Nhân công thực hiện, như thợ điện, thợ hồ, thợ sơn, thợ điện lạnh, thợ mộc, thợ lát gạch, thợ làm nền, thợ làm trần, thợ gắn các thiết bị vệ sinh, thợ gắn cửa trong nhà.., cả trăm người thợ cần thiết để làm xong căn nhà, họ lại có nhiều trình độ tay nghề và hiểu biết pháp luật khác nhau khi thi công làm hoàn thiện. Tình trạng thiếu thợ chuyên môn, thợ « đụng » (đụng đâu làm đó) thiếu nhiều kiến thức cơ bản về vật lý và cơ học là phổ biến.

Bỗng chốc, trăm dâu đổ đầu tằm là thế. Những lời nói dụ dỗ ngọt như mật của đội ngũ nhân viên « bán hàng », thường là những người trẻ như măng đi dụ dỗ những khách mua đã già gần xuống lỗ. Các bạn trẻ dụ dỗ cho bằng được một chữ ký của « khách », nào là: vị trí đắt địa, chỉ cần xách va li vô là ở thôi, thang máy có qui định sử dụng riêng cho công nhân xây dựng và cho cư dân, « xin cho » được cấp thiết bị nhà cửa sớm để làm hoàn thiện (máy lạnh, tủ lạnh, bếp….), chỉ cần trả 20% là sở hữu căn hộ…Thế mà người mua thường để cho những lời đường mật làm ngả lòng chỉ vì bị che dấu thông tin, không biết được hết. Già mà còn bị dụ là thế.

Khi nhận chìa khóa căn hộ tức là người mua sau này khó có thể đòi được bồi thường, thay thế những gì hư hỏng mà lúc ký biên bản giao chìa khóa không phát hiện ra, thí dụ như những hư hỏng của vật liệu xây dựng trong phạm vi của chủ đầu tư xây dựng tòa nhà: cửa căn hộ, ổ khóa cửa căn hộ, kính ngoài…Có trường hợp cửa kính ngoài bị hư hỏng ngay trong khâu chế tạo mà chủ nhà chỉ phát hiện các vết rạch lằng nhằng trên kính sau khi cửa kính đã được đơn vị thi công tòa nhà cho làm vệ sinh sạch hết các vết bẩn, vết xi măng, bụi bặm bám vào trong thời gian xây dựng và khi trời mưa có hơi nước đọng lại trên kính vết rạch mới hiện ra. Hay cửa nhà bằng gỗ bị trầy trụa nhiều chỗ vì công nhân xây dựng ra, vào không cẩn thận, để ý, ổ khóa bị hư hỏng….

Còn trong nhà thì có nhiều thứ chủ nhà phải có ý kiến và giám sát chặt chẽ, thí dụ như việc lắp đặt hệ thống điện âm tường cho việc sử dụng đèn, điện nhà, hệ thống máy lạnh, hệ thống nước, không thể để cho nhà thầu thi công và công nhân tùy tiện, muốn làm gì thì làm.

Nhiều công nhân thiếu kinh nghiệm nghề nghiệp, khi phải lắp đặt các bộ phận mà họ chưa từng làm qua bao giờ thì họ làm hư hỏng vật liệu, cách hàn gắn vật liệu của họ thường là vũ khí « bắn si-li-côn » là giải quyết che đậy tất cả những khuyết điểm hư hỏng. Về điện thì họ đục phá trần nhà bằng thạch cao đã làm xong để tìm đường giây điện, một cách không có kết hợp gì cả.

Có trường hợp, họ đục khoét sàn nhà bê tông tầng trên để đi đường giây điện ngầm (!), tức là trần nhà tầng dưới, kéo dài cả tuần lễ gây thiệt hại về vật chất và thân thể cá nhân cho cư dân ở tầng dưới . Trên nguyên tắc, đục khoét vào sàn nhà bê tông của một tòa nhà cao tầng là gây thiệt hại đến kiến trúc cơ cấu của tòa nhà. Đường ống dẫn điện có đường kính là 2 cm, họ phải đục sâu vào bê tông ít nhất là 4 cm để đặt ống dẫn điện vào. Cotecons Vietnam, một trong những nhà xây dựng nhà cao tầng ở Viêt Nam cho biết là những gì thuộc về kiến trúc chính của tòa nhà là sàn, tường chịu lực đều không được đụng đến. Nhưng một khi đã bàn giao tòa nhà cho chủ đầu tư thì trách nhiệm nằm ở chủ đầu tư, thông qua ban quản lý tòa nhà. Nặng hơn nữa là khi ban quản lý tòa nhà, kể cả kiến trúc sư trường, về hùa với công ty thiết kế bảo vệ quyền lợi của công ty này và chủ hộ cho là họ làm đúng, hợp pháp, có quyền thực hiện thi công, bất chấp quyền lợi của cư dân và điều hay lẽ phải. Thật là một sự độc ác. Không biết cầu cứu ở đâu trong những tình trạng vi phạm như thế, cư dân chỉ còn có cách là chạy đến xin Ủy Ban Nhân Dân khu phố can thiệp. Rất là « đường còn xa ta cứ đi », mệt mỏi, phiền nhiễu, và cũng không nên nuôi nhiều hy vọng. Các vết nứt nẻ trong bê tông cốt sắt thường là những « micro » nứt nẻ, mắt thường không nhìn thấy, và họ lại nhắm mắt cho qua, vì họ không phải chịu đựng tiếng mũi dùi khoan, đục đinh tai nhức óc suốt từ 7 giờ đến 12 giờ rồi từ 13 giờ đến 17 giờ, luôn cả ngày thứ bẩy, nếu nhân công gìn giữ giờ giấc làm việc , không làm quá giờ và không vào làm lén trong cả ngày chủ nhật ! Vậy mà cả hệ thống quản lý tòa nhà hầu như rất chậm chạp khi cần phải giải quyết nhanh chóng, và nhà thầu vẫn tiếp tục thi công, đục khoan tiếp tục như chẳng có điều gì xảy ra nghiêm trọng !. Đó chỉ là một căn hộ, còn bao nhiêu những sự vi phạm khác trong một tòa nhà mà cư dân không biết, cho đến khi tòa nhà sụp đổ thì đó còn là viễn ảnh của tương lai, con người thì sống với hiện tại trước mắt, và trong những trường hợp như thế thì con người lại « đổ thừa » cho định mệnh !

Tuy vậy, nhiều gia chủ, giao khoán hẳn cho một công ty thiết kế hoàn thiện, đến chừng nào xong thì vào ở, vô tư.

Khó khăn thứ hai khi mua căn hộ thô của chủ đầu tư thì người mua phải dự tính ra một khoản tiền khá lớn cho công việc tiếp tục hoàn thiện căn hộ mình đã mua. Theo tình hình vật giá và nhân công hiện tại thì khoản tiền này có thể là 1 tỷ đến 2 tỷ vnd, tùy theo yêu cầu của chủ căn hộ. Không ít người lâm vào cảnh túng thiếu trong giai đoạn tài chánh sau cùng.

Tùy theo hợp đồng mua bán mà người mua có thể được bàn giao căn hộ thô lúc trả đủ 70% và họ có thể bắt đầu giai đoạn làm hoàn thiện.

Rồi cũng tùy theo hợp đồng với công ty thiết kế thi công, người mua cũng phải trả công ty này môt số tiền phân nửa hợp đồng để họ bắt đầu công việc. Sức nặng về tài chánh vì thế không phải là nhỏ, cho nên phải cân nhắc kỹ lưỡng khi mua nhà thô như ở tòa nhà Everrich, mà tình trạng quản lý thiếu chuyên nghiệp ở đây cũng là một thí dụ: kỷ luật không nghiêm minh, quản lý lỏng lẻo, thiếu trách nhiệm, việc gì cũng giao cho « bảo vệ », nhân viên kỹ thuật cấp dưới và Lễ tân ! Những người lương thấp và có trình độ kiến thức hạn chế. Đây là một điều không lạ gì, khi chủ đầu tư và ban quản lý tòa nhà chỉ xem người « cùng chủ nhà » của mỗi căn hộ là « khách hàng » của mình ! Trong khi đó, các chủ căn hộ đều phải đóng phí quản lý, không theo đầu người, mà theo diện tích nhà, hàng tháng. Vả lại, cao cấp hay không là do mỗi người tự thiết kế, trang trí căn nhà chung cư của mình, chủ đầu tư chỉ cung cấp cái khung nhà, cái nhà thô, không trần, không sàn, không cửa, không tường, và cái mã bên ngoài.

Ở chung cư Vinhomes người ta bán căn hộ hoàn thiện rồi, có nghĩa là các hệ thống điện, nước, máy lạnh, bếp đâ được lắp đặt sẵn và có trong giá bán ra cho người mua, phí quản lý lại rẻ hơn. Người mua và người ở cùng có lợi, người mua không phải tốn thêm quá nhiều tiền, người ở thoải mái, giữ được tình hàng xóm láng giềng.

Có những chung cư rất bất yên vì tỷ lệ đầu tư, đầu cơ cao. Có người thâu tóm cả 9, 10 căn hộ một lúc, tình trạng mua đi bán lại, đổi chủ, đổi người thuê diễn ra liên tục, ra vào như cái chợ, không ai biết mặt ai, thản nhiên, lạnh lùng.

Bộ phận « chăm sóc khách hàng », một cái tên sai lệch lạc cả ý nghĩa, thường do những người trẻ đảm nhiệm, thiếu kinh nghiệm bản thân và nghề nghiệp, mục đích phục vụ ai, ai là người mang lại cho mình công ăn việc làm thì không thấu hiểu rõ ràng. Người thì lạnh nhạt, kẻ thì vô lễ (Người Nam không có thói quen chào hỏi mà chị, một cô gái đã nhìn nhận với tôi như vậy), người thì mặt mày chù ụ, bí xị, người thì thản nhiên làm thinh…khiến tôi thầm nghĩ, người Việt đối xử với người Việt trong « Lễ tân » là như thế hay sao ? Thêm nữa, các em trai làm Lễ tân lại lịch sự hơn các em gái nhiều. Các em gái thường bỏ qua việc chào hỏi, khiến cho bà cụ già phải lên tiếng chào trước, và không nhận được tiếng chào lại. Thật đáng ngạc nhiên.

Ở châu Âu, ngoại trừ những điểm nóng ở một vài nơi, người dân châu Âu có tinh thần tự giác rất cao, nên việc quản lý chung cư không hề có khó khăn. Căn hộ được giao là căn hộ đã được hoàn thiện 100%, « chỉ cần xách va li vào ở », nên cũng không xảy ra nhiều vấn đề phiền toái như việc mua bán các căn hộ thô ở Việt Nam, mà không nên mua nếu bạn không có bản lĩnh, không sợ bị ăn hiếp, không có khả năng và điều kiện, sức khỏe để đáp ứng, đối phó với các tình huống sẽ xảy ra.

Tựu chung, ở Việt Nam chung cư cao cấp hay không cao cấp như là một mô hình xã hội nhỏ nằm trong lòng của một xã hội vì thế vấn đề chung cư đọng lại là vấn để quản lý cho một tập thể được sống chung với nhau lâu dài, bền vững. Muốn đạt được mục đích ấy phải có một ban quản lý gìn giữ trật tự, an ninh nghiêm minh, công bằng, bảo vệ quyền lợi cho cư dân, mọi dịch vụ phải hướng về « cư dân », không phải là « khách hàng » , đó là việc thiết yếu hàng đầu. Một chung cư có thể xuống cấp, mất giá nhanh chóng về  » phần cứng », về « phần mềm » thì tất nhiên « tiếng lành đồn gần, tiếng xấu đồn xa » ! MTT